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作者: Michael W. Brooks (税务律师/DIRECTS 董事长) Angela Li (国际税务部经理) 美国政府终于在1月28号结束了长达5个星期的关闭。国税局恢复了正常工作. 但是这对于在2018年或以前在美国售房的外国投资者的大额预扣税申请退还意味着什么, 根据外国人投资美国房地产税收法(FIRPTA)外国售房者在房屋结束交易时上缴了房屋售价的15%预扣税到国税局？正常时间下，外国房地产投资者在当年售房时缴纳的15%预扣税，预计可能在第二年夏季可以收到预扣税退还 (基于投资者在擅长外国人房地产预扣税申请退还的专业税务公司例如DIRECTS的帮助下)。 但是在2018年底和2019年初，美国政府经历了5个星期的关闭，在此期间关闭的国税局依然收到了很多来自美国人和外国人的税务申请，信件以及其它各种请求。刚复工的国税局工作人员面对着很多堆积和积压的文件 (他们可能直接处理新的申请而不处理之前未打开信封的案子吗?) 此外，每年1月国税局内部会花很长时间来进行新员工(甚至是老员工)培训，因为每年税法比较上一年有变化，而国税局人员必须准备这些变化。因此即使政府关闭已经是过去式，很多税务专家预测2019年的政府关闭会导致退税时间发生严重的延误，在这种情况下，很多2018年或以前售房的外国投资者也期待着2019年收到他们的退税。这会对他们有影响吗？让我们一起探索。 政府关闭对于2018年在美国出售房屋的外国投资者预扣税退还的影响 一名加拿大人在2014年花费 $550,000在加州棕榈泉购买了一栋房屋，2018年3月以 $530,000的价格出售了这栋房屋，产权过户公证公司在交易结束的时候上缴了房屋售价15%的预扣税$79,500到国税局，而现在这名加拿大人迫切希望拿回这笔全额的预扣税$79,500。或者是一名来自中国的房地产投资者几年前在加州尔湾花费了$1,000,000 购买了一栋房屋，2018年5月以 $1,200,000出售了这栋房屋。位于尔湾的产权过户公证公司在2018年5月交易结束的时候上缴了$180,000预扣税到国税局, 但是扣除了售房佣金，产权过户费用和新装修厨房的费用，这名中国投资者只有$100,000的净盈利只需要缴纳$15,000 (国税局最低等级的净收益的税率是15% X 净盈利$100,000)的税给国税局，因此理应拿回 $165,000 ($180,000 – $15,000 = $165,000)的多余预扣税。这些外国投资者什么时候能拿回他们2018年售房的预扣税？我的猜测-因为1月政府关闭，这会需要很长的时间。为什么？1月政府关闭导致了每个人的通信积压。繁忙的国税局工作人员或许要先审阅这些积压的通信然后再处理退税；在正常的年度外国售房者的预扣税退还并不在国税局最优先处理的清单上(这些预扣税在美国财政部，不确定他们要紧急将这些预扣税发出)；最后，外国人投资美国房地产税收法FIRPTA有关的预扣税退还程序是很复杂的，国税局不会将预扣税退还，如果每一个申请步骤做的不完美 (如果申请程序不对的话国税局会保留这些预扣税)…这些事实我认为有一些危险 (对于2019年外国房地产投资者收到预扣税退还的速度)。让我们在这篇 博客的第二部分继续讨论…

我是一名中国公民，3年前出售了我在尓湾的房子但是一直没有拿回之前售房时被国税局根据美国房地产税收法(FIRPTA)所扣押的30万美金预扣税。现在我还有机会拿回这30万美金预扣税吗？当然可以!!   作者：Michael W. Brooks （税务律师／DIRECTS 董事长） Angela Li (DIRECTS 国际税务部经理)   DIRECTS(国内,国际房地产交易税务服务公司)每天都在为外国客户办理美国房地产税收法(FIRPTA)方面的税务业务。我们为来自全球的在美国投资房地产的外国投资者服务，但是我们大部分的客户是在加州拥有房地产的外国投资者，其中一些客户在几年前售出房屋后却一直没能从国税局拿回售房预扣税。   例如一名中国房地产投资者在2010年花费250万美金购买了位于洛杉矶的一栋房屋，2015年11月于200万美金出售了这个房屋 (不是一个好的投资…因为亏损了50万美金)。依照美国房地产税收法(FIRPTA)，房屋售价的15%必须做为预扣税在2015年11月 (房屋交易结束时) 交到国税局即使中国投资者是亏损卖房，办理交易的加州产权过户公证公司必须在房屋结束交易时上缴30万美金到国税局(200万美金的15%)。由于这名中国投资者是亏损卖房，因此他应该被退还全部的预扣税。但是正如在我们公司网站和博客上所说－从国税局拿回售房预扣税很不容易。由于外国售房者面临各种障碍来获得预扣税，我们公司每天接到很多来自全球的房地产投资者关于售房预扣税如何拿回的电话和邮件。DIRECTS公司可以帮助外国售房者成功拿回几年前售房时被国税局扣押的预扣税。   DIRECTS怎样帮助客户获得前几年的售房预扣税／投资者可以拿回最晚几年前的预扣税？   从国税局获得几年前售房的预扣税如同把一副拼图拼好并完美的展现给国税局。这些拼图块包括售房者有效的税号和其它各种相关证据来证明国税局确实在2015年有收到售房者的30万美金预扣税。这个流程很不容易；证明国税局系统内有这个中国投资者的档案并应该获得全部30万美金的预扣税到中国投资者最终从国税局那里收到支票！这需要给国税局提交各种税务申报表，打很多电话以及后续文书回应等，但是我们可以帮助外国投资者成功获得几年前售房的预扣税。   在DIRECTS(国内,国际房地产交易税务服务公司)，我们可以帮助外国投资者从国税局成功追回几年前根据美国房地产税收法 (FIRPTA) 所扣押的预扣税，即使您认为这些钱已经没希望拿回来。我们会在博客的第二部分进一步讨论。  

作者：Michael W. Brooks 律师和 Angela Li 我们在第一篇博客中提到使外国房地产投资者避免向国税局缴纳增值税并在税法1031相同或类似资产交换(LIKE-KIND EXCHANGE)规定的时间内另外购置一栋相同价值的房屋的最好解决方案是进行国税局8288-B预扣税快速退还申请。办理程序需要在房屋结束交易前提交8288-B预扣税快速退还申请,同时产权过户公证公司在他们的信托帐户暂时托管这15%的预扣税大约4个月直到申请获得国税局的批准。回到我们以上的中国投资者准备进行1031相同或类似资产交换(LIKE-KIND EXCHANGE)的申请的例子，如果投资者在专业税务服务公司如DIRECTS的帮助下，在尔湾房屋交易结束前提交8288-B预扣税快速退还申请(同时也向国税局证明投资者准备进行1031相同或类似资产交换(LIKE-KIND EXCHANGE)的申请，因此出售尔湾房屋时不用缴纳任何税)，产权过户公证公司同意销售结束后在信托帐户托管预扣税几个月，中国投资者可以在税法1031相同或类似资产交换(LIKE-KIND EXCHANGE)要求的180天时间段内获得预扣税快速退税的批准，获得产权过户公证公司预扣税22万5千美金的退还并及时完成新港海滩房屋的购买。在产权过户公证公司的帮助下，中国投资者可以不用缴纳6万美金的增值税(同时也不用向国税局缴纳预扣税22万5千美金并要等到明年才可以申请退回)的情况下来及时购买一栋新港海滩房屋。 Michael W. Brooks 税务律师是国内, 国际房地产交易税务服务公司(DIRECTS)的董事长和创办人。DIRECTS是一家专门为外国房地产投资者提供各项税务服务的专业税务公司，包括协助产权过户公证公司办理外国投资者的预扣税快速退还申请及其它各项税务业务。DIRECTS目前在Arcadia, Irvine和Palm Desert都有办公室。公司电话：(626) 684-0428， 公司邮箱：info@directsllp.com 公司网址www.directsinternationaltax.com  

作者：Michael W. Brooks 律师 和 Angela Li 同美国公民一样，非美国公民和企业也同样适用于税法1031相同或类似资产交换(LIKE-KIND EXCHANGE)的条例。投资美国个人和商业房地产的外国投资者被允许延迟缴纳已经出售房产的增值部分的税，只需要投资者在出售房产后45天内选定一个新的“替代”房产并在出售房产后的180天内完成新房产的购买程序。例如：一位中国公民在Irvine(尔湾)购买了价值100万美金的房屋作为投资屋。3年后，尔湾房地产市场增值，有人出价150万美金要购买这位中国公民的房子。如果中国投资者直接出售房屋并没有做1031相同或类似资产交换(LIKE-KIND EXCHANGE)，投资者需要缴纳国税局大约6万美金的税(50万美金盈利减去大约10万美金房屋中介交易费等，剩下40万美金乘以15%的资本增值税率等于6万美金)。然而，如果我们的中国投资者在出售尔湾房产(“放弃房产”)后180天内在Newport Beach(新港海滩)购买另外一栋价值150万美金的房子(“替代房产”)，中国投资者可以通过进行税法1031相同或类似资产交换(LIKE-KIND EXCHANGE)立即避免向国税局缴纳6万美金的税。 但是外国投资者售房时15%(按照房屋售价计算)的外国人预扣税怎么办？产权过户公证公司必须上缴15%的预扣税因为中国投资者是外国公民？或者可以因为中国投资者准备进行1031相同或类似资产交换(LIKE-KIND EXCHANGE)而自动免除外国人投资美国房地产税收法(FIRPTA)的15%预扣税的规定？答案是产权过户公证公司仍然必须上缴15%的预扣税，即使中国投资者准备进行1031相同或类似资产交换(LIKE-KIND EXCHANGE)。一般来讲产权过户公证公司必须在房屋结束交易后20天内上缴15%的预扣税到国税局。在我们以上的例子中，出售尔湾房产时，产权过户公证公司必须扣押150万美金售价的15%也就是22万5千美金，正常程序是把这22万5千美金在房屋结束交易后20天内上缴到国税局。同时，我们准备进行1031相同或类似资产交换(LIKE-KIND EXCHANGE)的中国投资者必须在尔湾房子结束交易后的180天内完成价值150万美金新港海滩房屋的购买，投资者当然需要22万5千美金来完成购买。可是22万5千美金已经被缴纳到了国税局，并需要等到明年才能申请退回而因此来不及用于新港海滩房屋购买。所以中国投资者必须另外准备一笔22万5千美金用于购买新港海滩房屋，如果他有这笔多余现金的话。他也可以申请贷款。或者，也是最好的解决方案就是进行国税局8288-B预扣税快速退还申请，也是预扣税免进国税局的申请。 我们将在此博客的第二部分具体讲解怎样办理8288-B预扣税快速退还申请。