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作者:Michael W. Brooks (税务律师/DIRECTS董事长)

Angela Li (国际税务部经理)

在美国售房的外国投资者可以通过以下两种方法中的一种获得预扣税退还。第一种方法,也是最好的方法,外国售房者雇佣非常非常有经验的律师或会计师来准备一种叫做8288-B(预扣税快速退还)的申请。外国售房者需要产权过户公证公司 (西海岸通常使用的产权过户公证公司)在他们公司的信托账户暂时托管 (不缴到国税局),如果售房者在房屋交易结束前提交了正确的预扣税快速退换申请,产权过户公证公司被允许可以暂时托管。在正常的年度,如果申请者的文件准备是正确的 (仅仅是 “如果”), 国税局或许在4个月左右返还预扣税。但是今年,因为政府关闭导致的延误,我预测退税至少需要4到7个月的时间。例如,加拿大客户在2019年3月以 $530,000的价格出售了棕榈泉的房子 (之前的买价是 $550,000,因此是净亏损出售),产权过户公证公司依照外国人投资美国房地产税收法(FIRPTA)的规定需要扣除 $79,500的预扣税,通过一份正确准备的8288-B申请,国税局会在4到7个月的时间批准退还$79,500的预扣税(在非政府关闭的正常年度可能只需要4个月或更短时间)。8288-B申请仍然将会允许售房者在4个月收到全部的$79,500的预扣税,在等待申请批准的时间里,这笔预扣税永远没有缴到国税局而暂时在产权过户公证公司的信托账户推管 -这是正确的办理方法。即使8288-B的申请在2019年度可能需要更长时间的批准,这仍然是最好的办法。不要让预扣税交到国税局因为不可预测的情况会发生,请看如下的详述…

作者: Michael W. Brooks (税务律师/DIRECTS 董事长)

Angela Li (国际税务部经理)

美国政府终于在1月28号结束了长达5个星期的关闭。国税局恢复了正常工作. 但是这对于在2018年或以前在美国售房的外国投资者的大额预扣税申请退还意味着什么, 根据外国人投资美国房地产税收法(FIRPTA)外国售房者在房屋结束交易时上缴了房屋售价的15%预扣税到国税局?正常时间下,外国房地产投资者在当年售房时缴纳的15%预扣税,预计可能在第二年夏季可以收到预扣税退还 (基于投资者在擅长外国人房地产预扣税申请退还的专业税务公司例如DIRECTS的帮助下)。 但是在2018年底和2019年初,美国政府经历了5个星期的关闭,在此期间关闭的国税局依然收到了很多来自美国人和外国人的税务申请,信件以及其它各种请求。刚复工的国税局工作人员面对着很多堆积和积压的文件 (他们可能直接处理新的申请而不处理之前未打开信封的案子吗?) 此外,每年1月国税局内部会花很长时间来进行新员工(甚至是老员工)培训,因为每年税法比较上一年有变化,而国税局人员必须准备这些变化。因此即使政府关闭已经是过去式,很多税务专家预测2019年的政府关闭会导致退税时间发生严重的延误,在这种情况下,很多2018年或以前售房的外国投资者也期待着2019年收到他们的退税。这会对他们有影响吗?让我们一起探索。

我是一名中国公民,3年前出售了我在尓湾的房子但是一直没有拿回之前售房时被国税局根据美国房地产税收法(FIRPTA)所扣押的30万美金预扣税。现在我还有机会拿回这30万美金预扣税吗?当然可以!!

作者:Michael W. Brooks (税务律师/DIRECTS 董事长)

Angela Li (DIRECTS 国际税务部经理)

作者:Michael W. Brooks 律师和 Angela Li

我们在第一篇博客中提到使外国房地产投资者避免向国税局缴纳增值税并在税法1031相同或类似资产交换(LIKE-KIND EXCHANGE)规定的时间内另外购置一栋相同价值的房屋的最好解决方案是进行国税局8288-B预扣税快速退还申请。办理程序需要在房屋结束交易前提交8288-B预扣税快速退还申请,同时产权过户公证公司在他们的信托帐户暂时托管这15%的预扣税大约4个月直到申请获得国税局的批准。回到我们以上的中国投资者准备进行1031相同或类似资产交换(LIKE-KIND EXCHANGE)的申请的例子,如果投资者在专业税务服务公司如DIRECTS的帮助下,在尔湾房屋交易结束前提交8288-B预扣税快速退还申请(同时也向国税局证明投资者准备进行1031相同或类似资产交换(LIKE-KIND EXCHANGE)的申请,因此出售尔湾房屋时不用缴纳任何税),产权过户公证公司同意销售结束后在信托帐户托管预扣税几个月,中国投资者可以在税法1031相同或类似资产交换(LIKE-KIND EXCHANGE)要求的180天时间段内获得预扣税快速退税的批准,获得产权过户公证公司预扣税22万5千美金的退还并及时完成新港海滩房屋的购买。在产权过户公证公司的帮助下,中国投资者可以不用缴纳6万美金的增值税(同时也不用向国税局缴纳预扣税22万5千美金并要等到明年才可以申请退回)的情况下来及时购买一栋新港海滩房屋。

Michael W. Brooks 税务律师是国内, 国际房地产交易税务服务公司(DIRECTS)的董事长和创办人。DIRECTS是一家专门为外国房地产投资者提供各项税务服务的专业税务公司,包括协助产权过户公证公司办理外国投资者的预扣税快速退还申请及其它各项税务业务。DIRECTS目前在Arcadia, Irvine和Palm Desert都有办公室。公司电话:(626) 684-0428, 公司邮箱:info@directsllp.com 公司网址www.directsinternationaltax.com

 

作者:Michael W. Brooks 律师 和 Angela Li

同美国公民一样,非美国公民和企业也同样适用于税法1031相同或类似资产交换(LIKE-KIND EXCHANGE)的条例。投资美国个人和商业房地产的外国投资者被允许延迟缴纳已经出售房产的增值部分的税,只需要投资者在出售房产后45天内选定一个新的“替代”房产并在出售房产后的180天内完成新房产的购买程序。例如:一位中国公民在Irvine(尔湾)购买了价值100万美金的房屋作为投资屋。3年后,尔湾房地产市场增值,有人出价150万美金要购买这位中国公民的房子。如果中国投资者直接出售房屋并没有做1031相同或类似资产交换(LIKE-KIND EXCHANGE),投资者需要缴纳国税局大约6万美金的税(50万美金盈利减去大约10万美金房屋中介交易费等,剩下40万美金乘以15%的资本增值税率等于6万美金)。然而,如果我们的中国投资者在出售尔湾房产(“放弃房产”)后180天内在Newport Beach(新港海滩)购买另外一栋价值150万美金的房子(“替代房产”),中国投资者可以通过进行税法1031相同或类似资产交换(LIKE-KIND EXCHANGE)立即避免向国税局缴纳6万美金的税。

但是外国投资者售房时15%(按照房屋售价计算)的外国人预扣税怎么办?产权过户公证公司必须上缴15%的预扣税因为中国投资者是外国公民?或者可以因为中国投资者准备进行1031相同或类似资产交换(LIKE-KIND EXCHANGE)而自动免除外国人投资美国房地产税收法(FIRPTA)的15%预扣税的规定?答案是产权过户公证公司仍然必须上缴15%的预扣税,即使中国投资者准备进行1031相同或类似资产交换(LIKE-KIND EXCHANGE)。一般来讲产权过户公证公司必须在房屋结束交易后20天内上缴15%的预扣税到国税局。在我们以上的例子中,出售尔湾房产时,产权过户公证公司必须扣押150万美金售价的15%也就是22万5千美金,正常程序是把这22万5千美金在房屋结束交易后20天内上缴到国税局。同时,我们准备进行1031相同或类似资产交换(LIKE-KIND EXCHANGE)的中国投资者必须在尔湾房子结束交易后的180天内完成价值150万美金新港海滩房屋的购买,投资者当然需要22万5千美金来完成购买。可是22万5千美金已经被缴纳到了国税局,并需要等到明年才能申请退回而因此来不及用于新港海滩房屋购买。所以中国投资者必须另外准备一笔22万5千美金用于购买新港海滩房屋,如果他有这笔多余现金的话。他也可以申请贷款。或者,也是最好的解决方案就是进行国税局8288-B预扣税快速退还申请,也是预扣税免进国税局的申请。