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作者: Michael W. Brooks (税务律师/DIRECTS董事长) 和 Angela Li, MBA

我们有很多外国投资者(或外国公司)在过去几年(例如2019年或2020年)在美国卖了房，但是一直拿不回预扣税金。外国投资者非常担忧，因为这笔预扣税的金额很高 (房屋卖价的15%对于任何人来说都是一笔巨款)。例如，一名外国投资者在2019年8月以140万美金卖了他的房产，在2019年8月21万美金的预扣税被交到国税局，这名外国投资者应该拿回绝大部分的预扣税(扣除盈利部分的税后)，可是直到2022年 8月这名外国投资者一分钱的退税都没有拿到。卖房后缴纳到国税局的预扣税21万美金已经等了3年还没有退回来，这是一个相当长的时间。我们把这种卖房几年后都拿不回预扣税金的案例称做 “SOS 退税”(紧急救援退税)。这种SOS退税的案例经常发生，为什么会发生呢，我们现在可以采取什么补救措施呢？

外国售房者在卖房后有提交美国报税并申请退税吗？
当我们在办理这种SOS退税的案例时第一步要看的是外国售房者有提交过美国报税吗？即使提交过美国的报税，是否是正确的符合国税局要求的税表？外国投资者可以在卖房后相当长的时间内提交报税并申请退税，但是有一定的时间限制。一般来说，为了合法申请退税，外国售房者必须在卖房后报税年度的3年内提交正确的报税。外国人在美国卖房后必须在次年的6月15日前提交报税。例如在2019年8月的售房，报税期限是2020年6月15日，最晚并能够合法申请退税的期限是2023年6月15日。这个例子中我们看到售房者仍然有时间来提交报税并申请退税(但是超过这个期限后就无法申请退税了)。最后需要注意，即使提交了报税，要确认国税局是否收到了报税。我们经常在帮助外国售房者联系国税局查询退税进度时，根据国税局办事人员的回复，他们从来没有收到过报税。这种情况下，必须立即再次提交报税以确保国税局在规定的有效期限内收到报税。

作者: Michael W. Brooks (税务律师/DIRECTS 董事长)

Angela Li (DIRECTS国际税务部经理)

即使几个星期前国税局 “要求” 超过一万名员工回去工作，但是很多国税局员工仍然不愿意回去。4月27日，国税局要求他们执行 “关键任务 “的员工复工。这个要求距离之前国税局要求他们的员工离开办公室有一个月。3月底，为了防止新冠病毒的传播，国税局让全国大约七万五千名员工回到家中。大约四万四千名在家中工作，而大约三万名仍然继续领工资但是不用工作。4月27日，国税局甚至以奖励津贴的方式吸引员工回来办公室，但是这个小额的奖励津贴作用不大，许多国税局员工仍然拒绝回到办公室。由于国税局不能保证每个办公室都能提供口罩((有一些办公室可以)，员工在当前疫情严重的情况下担心着自己的安全。

作者：Michael W. Brooks (税务律师/DIRECTS董事长)

Angela Li (国际税务部经理)

在美国售房的外国投资者可以通过以下两种方法中的一种获得预扣税退还。第一种方法，也是最好的方法，外国售房者雇佣非常非常有经验的律师或会计师来准备一种叫做8288-B(预扣税快速退还)的申请。外国售房者需要产权过户公证公司 (西海岸通常使用的产权过户公证公司)在他们公司的信托账户暂时托管 (不缴到国税局)，如果售房者在房屋交易结束前提交了正确的预扣税快速退换申请，产权过户公证公司被允许可以暂时托管。在正常的年度，如果申请者的文件准备是正确的 (仅仅是 “如果”), 国税局或许在4个月左右返还预扣税。但是今年，因为政府关闭导致的延误，我预测退税至少需要4到7个月的时间。例如，加拿大客户在2019年3月以 $530,000的价格出售了棕榈泉的房子 (之前的买价是 $550,000,因此是净亏损出售)，产权过户公证公司依照外国人投资美国房地产税收法(FIRPTA)的规定需要扣除 $79,500的预扣税，通过一份正确准备的8288-B申请，国税局会在4到7个月的时间批准退还$79,500的预扣税(在非政府关闭的正常年度可能只需要4个月或更短时间)。8288-B申请仍然将会允许售房者在4个月收到全部的$79,500的预扣税，在等待申请批准的时间里，这笔预扣税永远没有缴到国税局而暂时在产权过户公证公司的信托账户推管 -这是正确的办理方法。即使8288-B的申请在2019年度可能需要更长时间的批准，这仍然是最好的办法。不要让预扣税交到国税局因为不可预测的情况会发生，请看如下的详述…

作者: Michael W. Brooks (税务律师/DIRECTS 董事长)

Angela Li (国际税务部经理)

美国政府终于在1月28号结束了长达5个星期的关闭。国税局恢复了正常工作. 但是这对于在2018年或以前在美国售房的外国投资者的大额预扣税申请退还意味着什么, 根据外国人投资美国房地产税收法(FIRPTA)外国售房者在房屋结束交易时上缴了房屋售价的15%预扣税到国税局？正常时间下，外国房地产投资者在当年售房时缴纳的15%预扣税，预计可能在第二年夏季可以收到预扣税退还 (基于投资者在擅长外国人房地产预扣税申请退还的专业税务公司例如DIRECTS的帮助下)。 但是在2018年底和2019年初，美国政府经历了5个星期的关闭，在此期间关闭的国税局依然收到了很多来自美国人和外国人的税务申请，信件以及其它各种请求。刚复工的国税局工作人员面对着很多堆积和积压的文件 (他们可能直接处理新的申请而不处理之前未打开信封的案子吗?) 此外，每年1月国税局内部会花很长时间来进行新员工(甚至是老员工)培训，因为每年税法比较上一年有变化，而国税局人员必须准备这些变化。因此即使政府关闭已经是过去式，很多税务专家预测2019年的政府关闭会导致退税时间发生严重的延误，在这种情况下，很多2018年或以前售房的外国投资者也期待着2019年收到他们的退税。这会对他们有影响吗？让我们一起探索。