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作者: Michael W. Brooks (税务律师/DIRECTS董事长) 和 Angela Li, MBA   我们有很多外国投资者(或外国公司)在过去几年(例如2019年或2020年)在美国卖了房，但是一直拿不回预扣税金。外国投资者非常担忧，因为这笔预扣税的金额很高 (房屋卖价的15%对于任何人来说都是一笔巨款)。例如，一名外国投资者在2019年8月以140万美金卖了他的房产，在2019年8月21万美金的预扣税被交到国税局，这名外国投资者应该拿回绝大部分的预扣税(扣除盈利部分的税后)，可是直到2022年 8月这名外国投资者一分钱的退税都没有拿到。卖房后缴纳到国税局的预扣税21万美金已经等了3年还没有退回来，这是一个相当长的时间。我们把这种卖房几年后都拿不回预扣税金的案例称做 “SOS 退税”(紧急救援退税)。这种SOS退税的案例经常发生，为什么会发生呢，我们现在可以采取什么补救措施呢？   外国售房者在卖房后有提交美国报税并申请退税吗？   当我们在办理这种SOS退税的案例时第一步要看的是外国售房者有提交过美国报税吗？即使提交过美国的报税，是否是正确的符合国税局要求的税表？外国投资者可以在卖房后相当长的时间内提交报税并申请退税，但是有一定的时间限制。一般来说，为了合法申请退税，外国售房者必须在卖房后报税年度的3年内提交正确的报税。外国人在美国卖房后必须在次年的6月15日前提交报税。例如在2019年8月的售房，报税期限是2020年6月15日，最晚并能够合法申请退税的期限是2023年6月15日。这个例子中我们看到售房者仍然有时间来提交报税并申请退税(但是超过这个期限后就无法申请退税了)。最后需要注意，即使提交了报税，要确认国税局是否收到了报税。我们经常在帮助外国售房者联系国税局查询退税进度时，根据国税局办事人员的回复，他们从来没有收到过报税。这种情况下，必须立即再次提交报税以确保国税局在规定的有效期限内收到报税。   外国售房者有美国纳税人身份号吗？外国售房者的美国税号是有效的吗？   当我们帮助外国售房者办理SOS退税时，一个常见的问题出在外国售房者的美国税号。美国税号非常关键。外国售房者有美国社安号或美国税号么？他们在卖房时申请的税号或是在卖房后申请的税号？外国售房者的美国税号是否是有效的，如果外国售房者3年内没有使用他或她的美国税号报过税，国税局会使这个税号失效。为了判断美国税号是否有效，外国售房者必须本人致电国税局验证，这很不容易。最后，国税局能够把这个税号和外国售房者2019年的预扣税金匹配在一起吗？我们办理的很多SOS退税申请中发现很多外国售房者的美国税号出现了问题。如果外国售房者在提交了报税(并确认国税局收到了报税)一年以上仍然收不到退税，需要查询税号是否有问题。   国税局能够把外国售房者的名字，卖房地址和当初缴纳的预扣税金对应在一起吗？ SOS退税的过程很复杂。假设我们知道国税局收到了外国售房者的报税，外国售房者的税号也是有效的(国税局系统里也确认和售房者本人对应)，最后的主要问题是国税局在审批SOS退税时系统内部能够确认这笔预扣税(如我们之前例子中2019年卖房缴纳的21万美金的预扣税金)是否属于这名外国售房者？国税局如何把外国售房者与其相对应的预扣税匹配在一起是最困难的事。匹配过程中一些重要因素包括卖房时的预扣税表是否准备的正确，外国售房者是否在卖房后几个月收到过国税局的信等等。在办理SOS退税时，无法退税常见的原因是因为之前提交给国税局的预扣税表没仔细准备而导致国税局人员无法判断此笔预扣税是属于此名外国售房者。   综上所述，我们了解到外国售房者卖房后几年仍然拿不到退税有很多原因。我们只重点罗列了以上几个常见问题，但是还有很多其它问题。DIRECTS 通过SOS退税帮助很多外国售房者成功退还了质押在国税局几年的大额预扣税金。成功的关键是我们会详细审查每一步骤，发现问题并最终解决问题。      

作者: Michael W. Brooks (税务律师/DIRECTS董事长) 和 Angela Li, MBA michael@directsllp.com   2.国税局有几个月没有批复任何税号了，但是7月底，国税局终于开始批复税号申请。   任何外国售房者想要拿回售房时缴纳的15%联邦预扣税，他们必须先申请美国纳税人身份号/税号(除非是外国售房者已经有了社安号，但是大部分外国客户都没有)。国税局在德克萨斯州的奥斯汀办公室处理外国纳税人身份号的申请。这个办公室的国税局员工由于新冠病毒的担心在3月离开了办公室直到7月20号的那个星期才回到了办公室开始正常继续审批税号申请，这经历了大约4个月的没有工作的状态。国税局的工作人员正在按照顺序批复4月到6月间收到的申请。我们希望他们能够保持工作状态 (不排除德克萨斯州的新冠病毒疫情可能加剧的影响)。因为国税局如果不给外国售房者发放税号，这些外国售房者将无法拿回他们的大额预扣税。   3.国税局有几个月没有批复任何8288-B/联邦预扣税快速退还申请了 像我们之前的博客提到的， 8288-B/联邦预扣税快速退还申请是一个非常有效的申请，可以帮助外国房地产投资者在交易结束后大约3到4个月就可以拿回联邦15%预扣税。但是不幸的是在2020年，我们发现原来需要3到4个月的批复时间已经变成了我们不知道什么时候可以批复。我们有目前有很多在2020年(甚至在2019年底)提交的联邦预扣税快速退还申请，但是自3月底我们就没有接到任何国税局的批复。国税局在犹他州的奥格登办公室统一办理外国售房者预扣税快速退还申请，这个办公室本来计划在6月底复工。不管我们之前看到的复工消息，实际上是自3月底直到8月我们没有收到过任何批复的联邦预扣税快速退还申请。由于新冠疫情再次在西部州(包括犹他州)加剧，国税局办理预扣税快速退还申请的人员很难在近期回到办公室。预扣税快速退还申请的批复时间由之前的大约3到4个月可能变成了大约9个月到1年的时间，我们无法知道准确时间。目前我们只能耐心等待国税局批复联邦预扣税快速退还申请。   综上所述，由于不可抗拒的原因，2020年对于外国售房者申请退税变成了非常困难的一年。    

作者: Michael W. Brooks (税务律师/DIRECTS董事长) 和 Angela Li, MBA michael@directsllp.com 根据我们今年早些时间的博客，我们通知了外国房地产投资者由于美国新冠病毒爆发的原因，国税局员工在3月底离开了他们的办公室并停止了审阅任何外国人提交的纸质报税和美国人提交的纸质报税。现在的问题是，至今4个多月过去了，国税局的员工回到他们的办公室并开始他们的工作了吗？根据我们最新的信息，外国房地产投资者的退税面临着越来越大的问题。第一，我们怎么确定国税局只是4个多月没有工作呢？我们公司DIRECTS (国内/国际房地产交易税务服务公司)为外国房地产投资者准备卖房时的所有税务文件。我们帮助外国售房者申请ITIN’s (美国纳税人身份号)，这个税号是必须申请的，如果外国售房者想要拿回售房时国税局征收的按照房屋售价15%的预扣税。我们帮助外国房地产投资者申请退还15%联邦预扣税-通过在售房时提交的8288-B预扣税快速退还申请或在售房后的次年为外国售房者提交报税并退还15%联邦预扣税和3.33%的加州预扣税。通过为现有的一千多名外国客户办理各种税务申请，我们几乎每天都会收到国税局的各种信件。然而，自2020年4月到2020年7月底，我们公司(DIRECTS) 位于加州Arcadia, Irvine和Palm Desert的3个办公室没有收到过任何国税局的信件。直至2020年8月初，我们终于开始收到国税局的信件了(意味着国税局员工真正回到办公室了)。 我们现在具体讨论国税局现在开始办理和没有办理的事宜。如果客户拨打国税局电话，他们会回答问题(4月份的时候不会)。如果客户拨打国税局国际电话专线 (像我们公司经常做的)，国税局工作人员也会回答问题。他们现在也开始审阅客户电子提交的报税(并且开始发放退税)。但是… 1.经过4个月的关闭，国税局终于开始继续办理客户提交的纸质报税及退税 (这将影响所有的外国客户)。  外国人不能在网上提交电子报税，为了申请退税他们必须提交纸质报税 (通常是外国房地产投资者售房后缴到国税局的房屋售价15%的大额预扣税)。但是如果你登陆国税局网站“IRS.gov/refunds”, 你会看到以下声明: 由于冠状病毒Covid-19, 我们办理纸质报税和退税以及通信将会延误, 我们会根据收到报税的顺序来审阅报税。请不要再次提交报税或给国税局打电话。 从3月底到7月中，我们公司的外国客户没有一个人收到过国税局的退税。7月底的时候，国税局开始发放退税。但是目前我们的外国客户面临至少4个月的退税延误 (由于2020年初国税局员工因为新冠病毒爆发而离开办公室大约4个月)。  

作者: Michael W. Brooks (税务律师/DIRECTS 董事长) Angela Li (DIRECTS国际税务部经理)   即使几个星期前国税局 “要求” 超过一万名员工回去工作，但是很多国税局员工仍然不愿意回去。4月27日，国税局要求他们执行 “关键任务 “的员工复工。这个要求距离之前国税局要求他们的员工离开办公室有一个月。3月底，为了防止新冠病毒的传播，国税局让全国大约七万五千名员工回到家中。大约四万四千名在家中工作，而大约三万名仍然继续领工资但是不用工作。4月27日，国税局甚至以奖励津贴的方式吸引员工回来办公室，但是这个小额的奖励津贴作用不大，许多国税局员工仍然拒绝回到办公室。由于国税局不能保证每个办公室都能提供口罩((有一些办公室可以)，员工在当前疫情严重的情况下担心着自己的安全。   现在距离4月27日复工 “要求” 已经超过了2个星期，国税局仍然需要许多的 “志愿者”回去办公室。当前不清楚国税局是否会提供更高的奖励津贴(超过第一轮, 也就是短期内增加底薪的10%到15%)来进一步吸引之前决定不回办公室的员工复工。但是我们的预测增加的奖励津贴不足以让许多国税局员工自愿复工。国税局行政长官Chuck Retting上个月底告诉国会议员国税局有大约100名员工感染了新冠病毒，4名员工死于新冠病毒。国税局的员工(相同处境下的任何人)真的会在已经领了全额工资(很多不工作也可以领全额工资)的新冠病毒疫情下回到拥挤的国税局办公室工作吗？如果他们回去的话值得赞誉，但是我们怀疑有很多员工会愿意回去工作(即使提供额外津贴)。国税局或许不得不命令员工回来工作(真正的命令，而不是一个要求)以便完成2020年的退税工作，但是这样的命令并不容易执行。   我们公司DIRECTS专注于帮助在美国售房的外国客户获取2019年(或之前年度)的售房预扣税，或为2020年卖房的外国客户办理联邦预扣税快速退还申请，并为外国售房客户办理税号，这是我们公司唯一业务因此非常精专。即使我们帮助在美国各州售房的外国客户办理退税, 但是我们服务的大部分外国售房者主要出售位于加州的房产(例如洛杉矶，圣盖博谷地区，橙郡，和棕榈泉地区)。我们主要依赖于国税局的两个(特别办理外国客户)的办公室恢复工作效率。国税局最重要的办理 “外国人投资美国房地产税收法”外国售房者税务的办公室在犹他州的Ogden-国税局“外国人投资美国房地产税收法”工作总部。这是审批联邦预扣税快速退还申请书(8288-B)的办公室。我们依赖的另外一个国税局办公室位于得克萨斯州的Austin, 这个办公室办理外国人的税号和报税及退税。目前这两个办公室在员工复工的问题上都面临巨大的挑战，由于当地严重的新冠病毒疫情和居家令的限制。我们看到国税局高层面临着公民的退税需要及时办理 – 但是他们又怎么在为了保护公众安全的地方居家令限制下要求员工回到办公室工作 (例如即使5月1日得克萨斯州宣布了开放，但是Austin在5月8日宣布延长了居家令限制)？最新的情况是自6月1日起，国税局宣布得克萨斯州的Austin办公室的员工和 犹他州的Ogden办公室的员工回到办公室工作，但是这些员工会面临之前积压的大量申请及报税需要处理。   外国售房者为了成功申请大额15%预扣税退还时必须提交纸质报税申请, 不可以是电子报税。我们认为处理这些报税/大额退税只能在国税局办公室完成，而不能通过在家里办公完成 (关于具体原因，可以参考我们之前的博客)。整个退税过程目前很混乱…我们也不认为短期内会有解决方案。

作者: Michael W. Brooks (税务律师/DIRECTS董事长) Angela Li (DIRECTS 国际税务部经理) DIRECTS/国内, 国际房地产交易税务服务公司专门为在美国投资房地产的外国客户提供预扣税退还服务，这是我们公司的唯一业务。以下是我们关于2019年预扣税退税的一些见解。 2019年国税局需要6到8周时间批准外国售房者的税号申请 在专业税务服务公司如DIRECTS提交正确的美国纳税人身份号申请后的6到8周，国税局会发予售房者税号。在正常年度，国税局最快3周就可以发予税号。但是在2019年，税号申请到批复需要6到8周。请注意：当很多外国售房者的房屋进入产权交易过户公证公司的时候，这些外国售房者没有税号，按照国税局规定，外国售房者只能在房屋交易结束成功时申请税号。大部分在美售房的外国客户在房屋交易结束时没有税号，产权过户公证公司不能期待这些客户有税号。但是这些外国客户应该在房屋交易结束成功时提交(正确的)税号申请，否则他们今后在申请退回15%售房预扣税时会面临很大的困难。当前，外国客户在房屋交易结束时提交税号申请后，可以在6到8周收到税号。 国税局在2019年大约需要3到4个月批准预扣税快速退还申请 8288-B预扣税快速退还申请是外国售房者避免把规定的15%(房屋售价x15%)的预扣税在房屋交易结束时交到国税局的理想办法(如果15%预扣税(房屋售价x15%)被交到国税局，外国售房者至少要等一年半的时间或更久才能从国税局拿回退税-很多客户永远都没有拿回预扣税!)当外国售房者在专业的税务服务公司如DIRECTS帮助下向国税局递交8288-B预扣税快速退还申请时,产权过户交易公证公司必须同意托管15%预扣税(不交到国税局，也不给售房者),然后等到国税局批准外国卖房者不欠15%的预扣税申请，在2019年，国税局一般会花费3到4个月时间来批准预扣税快速退还申请。根据我们的经验，这是正常的等待时间。因为年初的政府关闭，我们本来担心预扣税快速退还申请审批时间在2019年会延长，但是国税局仍然保持了3到4个月的审批时间。经过3到4个月的等待，产权过户交易公证公司(大部分的情况下)会把全部或几乎全部的15%预扣税直接退还给外国售房者(这个预扣税永远没有被交到国税局)。 2019年外国售房者如果没有美国银行账户时他们在接收退税时会遇到的问题 很多外国售房者在卖房后的第二年期待着从国税局的大额退税(房屋售价的15%,假设在售房时这些外国售房者没有提交8288-B预扣税快速退还申请)和加州政府的退税(房屋售价的3.3%)。外国投资者从国税局和加州政府接收退税时最简单的方法是直接退还到他们的美国账户上-但是这个选择只适用于外国投资者有有效美国账户的情况(我们很惊讶的发现很多外国投资者售房后没有保留美国账户)。如果售房者没有美国账户，国税局和加州政府将邮寄支票给居住世界各国的售房者(支票是开给售房者的名字)。根据我们的经验，这种退税支票可以在其它国家的银行兑现，但是支票可以成功邮寄到售房者的地址吗？很多情况下，退税支票没有寄到外国售房者的地址(不管是美国邮局还是售房者居住国邮局的失误)。外国售房者可以申请再补寄一张退税支票(但是这至少需要几个月的时间)，而且重新申请补寄的支票是否又会被寄丢呢？当然有很大的机率。我们的经验是-外国售房者需要有美国的银行账户，或他们需要在报税申请文件里留一个美国邮寄地址(即使是申请开给售房者名字的退税支票被寄到售房者的亲属或朋友的美国地址)。 如果外国售房者是夫妻联名售房，他们必须每人要有美国银行账户(或美国银行的夫妻联名账户)，否则他们只能通过直接退还账户的方式收到一半退税。每名外国售房者只能申请退还本人名下份额的退税。这意味着，外国夫妻联名售房者，每人必须有自己的美国银行账户来接收国税局和加州的退税。一个只有丈夫名字或妻子名字的美国账户只能收到他们期待的一半退税。每名售房者必须有自己的美国账户来接收直接退税(比邮寄支票的方法更好)，或申请开一个美国银行的联名账户来接收退税。                  

作者：Michael W. Brooks (税务律师/DIRECTS董事长) Angela Li (国际税务部经理) 在美国售房的外国投资者可以通过以下两种方法中的一种获得预扣税退还。第一种方法，也是最好的方法，外国售房者雇佣非常非常有经验的律师或会计师来准备一种叫做8288-B(预扣税快速退还)的申请。外国售房者需要产权过户公证公司 (西海岸通常使用的产权过户公证公司)在他们公司的信托账户暂时托管 (不缴到国税局)，如果售房者在房屋交易结束前提交了正确的预扣税快速退换申请，产权过户公证公司被允许可以暂时托管。在正常的年度，如果申请者的文件准备是正确的 (仅仅是 “如果”), 国税局或许在4个月左右返还预扣税。但是今年，因为政府关闭导致的延误，我预测退税至少需要4到7个月的时间。例如，加拿大客户在2019年3月以 $530,000的价格出售了棕榈泉的房子 (之前的买价是 $550,000,因此是净亏损出售)，产权过户公证公司依照外国人投资美国房地产税收法(FIRPTA)的规定需要扣除 $79,500的预扣税，通过一份正确准备的8288-B申请，国税局会在4到7个月的时间批准退还$79,500的预扣税(在非政府关闭的正常年度可能只需要4个月或更短时间)。8288-B申请仍然将会允许售房者在4个月收到全部的$79,500的预扣税，在等待申请批准的时间里，这笔预扣税永远没有缴到国税局而暂时在产权过户公证公司的信托账户推管 -这是正确的办理方法。即使8288-B的申请在2019年度可能需要更长时间的批准，这仍然是最好的办法。不要让预扣税交到国税局因为不可预测的情况会发生，请看如下的详述… 正常的退税(通过报税的方法)在2019年可能需要等待很久,很久的时间 许多出售美国房产的外国售房者在房屋结束交易时在不清楚到底发生什么的情况下已经有15%的预扣税被交到了国税局。如以上的例子假设我们的加拿大售房者在2018年3月出售了他在棕榈泉的房子(例子中的其余内容不变)，在房屋结束交易时产权过户公证公司上缴了$79,500预扣税到国税局。是的，加拿大客户现在可以提交报税，但是这个申请可以使他顺利拿到退税吗？首先，请记住国税局里有很多在2019年初政府关闭时提交的各类退税申请和文件。国税局难道不需要在审阅2019年提交的退税前先处理政府关闭期间积压的申请吗？如果国税局不得不在审阅新提交的退税申请前先处理政府关闭5个星期时提交的申请 (我们不确定是否是这种情况)，这会需要至少几个月的时间来赶上进度。然后这里也存在着必须要面对的ITIN(美国纳税人身份号)申请的问题。如果加拿大售房者在房屋交易结束时没有提交税号的申请并最终成功收到税号，现在在报税的时侯他必须也同时提交税号的申请。国税局的税号部门又会面临什么问题呢？数以千份的以前在政府关闭期间提交的税号申请等待批阅(税号申请是很复杂的申请)，谁也不知道国税局会需要多长时间来完成以前积压的税号申请(在政府关闭期间国税局照旧接受税号申请的提交)。没有相匹配的税号，这个延误会导致国税局退税部门不能确认这笔预扣税真正属于这名加拿大售房者(因此不能确认国税局里有这名加拿大客户的预扣税$79,500)。加拿大客户报税时需要先拿到税号，然后国税局才会考虑是否有欠这名客户的预扣税$79,500。在出售房屋一年半后才取得税号会导致这名急于拿回预扣税的加拿大客户的退税过程变的很挑战。这种在时间上的不匹配会导致国税局很难在正常的时间内退还这名加拿大客户的预扣税，甚至永远不能退还预扣税！再加上政府关闭导致的国税局内部延误会导致预扣税退还的过程更加复杂，我们面临着真的混乱。 谁也不知道2018和2019的售房者什么时候可以收到他们的预扣税。我打赌会需要很长时间。

作者: Michael W. Brooks (税务律师/DIRECTS 董事长) Angela Li (国际税务部经理) 美国政府终于在1月28号结束了长达5个星期的关闭。国税局恢复了正常工作. 但是这对于在2018年或以前在美国售房的外国投资者的大额预扣税申请退还意味着什么, 根据外国人投资美国房地产税收法(FIRPTA)外国售房者在房屋结束交易时上缴了房屋售价的15%预扣税到国税局？正常时间下，外国房地产投资者在当年售房时缴纳的15%预扣税，预计可能在第二年夏季可以收到预扣税退还 (基于投资者在擅长外国人房地产预扣税申请退还的专业税务公司例如DIRECTS的帮助下)。 但是在2018年底和2019年初，美国政府经历了5个星期的关闭，在此期间关闭的国税局依然收到了很多来自美国人和外国人的税务申请，信件以及其它各种请求。刚复工的国税局工作人员面对着很多堆积和积压的文件 (他们可能直接处理新的申请而不处理之前未打开信封的案子吗?) 此外，每年1月国税局内部会花很长时间来进行新员工(甚至是老员工)培训，因为每年税法比较上一年有变化，而国税局人员必须准备这些变化。因此即使政府关闭已经是过去式，很多税务专家预测2019年的政府关闭会导致退税时间发生严重的延误，在这种情况下，很多2018年或以前售房的外国投资者也期待着2019年收到他们的退税。这会对他们有影响吗？让我们一起探索。 政府关闭对于2018年在美国出售房屋的外国投资者预扣税退还的影响 一名加拿大人在2014年花费 $550,000在加州棕榈泉购买了一栋房屋，2018年3月以 $530,000的价格出售了这栋房屋，产权过户公证公司在交易结束的时候上缴了房屋售价15%的预扣税$79,500到国税局，而现在这名加拿大人迫切希望拿回这笔全额的预扣税$79,500。或者是一名来自中国的房地产投资者几年前在加州尔湾花费了$1,000,000 购买了一栋房屋，2018年5月以 $1,200,000出售了这栋房屋。位于尔湾的产权过户公证公司在2018年5月交易结束的时候上缴了$180,000预扣税到国税局, 但是扣除了售房佣金，产权过户费用和新装修厨房的费用，这名中国投资者只有$100,000的净盈利只需要缴纳$15,000 (国税局最低等级的净收益的税率是15% X 净盈利$100,000)的税给国税局，因此理应拿回 $165,000 ($180,000 – $15,000 = $165,000)的多余预扣税。这些外国投资者什么时候能拿回他们2018年售房的预扣税？我的猜测-因为1月政府关闭，这会需要很长的时间。为什么？1月政府关闭导致了每个人的通信积压。繁忙的国税局工作人员或许要先审阅这些积压的通信然后再处理退税；在正常的年度外国售房者的预扣税退还并不在国税局最优先处理的清单上(这些预扣税在美国财政部，不确定他们要紧急将这些预扣税发出)；最后，外国人投资美国房地产税收法FIRPTA有关的预扣税退还程序是很复杂的，国税局不会将预扣税退还，如果每一个申请步骤做的不完美 (如果申请程序不对的话国税局会保留这些预扣税)…这些事实我认为有一些危险 (对于2019年外国房地产投资者收到预扣税退还的速度)。让我们在这篇 博客的第二部分继续讨论…

我是一名中国公民，3年前出售了我在尓湾的房子但是一直没有拿回之前售房时被国税局根据美国房地产税收法(FIRPTA)所扣押的30万美金预扣税。现在我还有机会拿回这30万美金预扣税吗？当然可以!!   作者：Michael W. Brooks （税务律师／DIRECTS 董事长） Angela Li (DIRECTS 国际税务部经理)   DIRECTS(国内,国际房地产交易税务服务公司)每天都在为外国客户办理美国房地产税收法(FIRPTA)方面的税务业务。我们为来自全球的在美国投资房地产的外国投资者服务，但是我们大部分的客户是在加州拥有房地产的外国投资者，其中一些客户在几年前售出房屋后却一直没能从国税局拿回售房预扣税。   例如一名中国房地产投资者在2010年花费250万美金购买了位于洛杉矶的一栋房屋，2015年11月于200万美金出售了这个房屋 (不是一个好的投资…因为亏损了50万美金)。依照美国房地产税收法(FIRPTA)，房屋售价的15%必须做为预扣税在2015年11月 (房屋交易结束时) 交到国税局即使中国投资者是亏损卖房，办理交易的加州产权过户公证公司必须在房屋结束交易时上缴30万美金到国税局(200万美金的15%)。由于这名中国投资者是亏损卖房，因此他应该被退还全部的预扣税。但是正如在我们公司网站和博客上所说－从国税局拿回售房预扣税很不容易。由于外国售房者面临各种障碍来获得预扣税，我们公司每天接到很多来自全球的房地产投资者关于售房预扣税如何拿回的电话和邮件。DIRECTS公司可以帮助外国售房者成功拿回几年前售房时被国税局扣押的预扣税。   DIRECTS怎样帮助客户获得前几年的售房预扣税／投资者可以拿回最晚几年前的预扣税？   从国税局获得几年前售房的预扣税如同把一副拼图拼好并完美的展现给国税局。这些拼图块包括售房者有效的税号和其它各种相关证据来证明国税局确实在2015年有收到售房者的30万美金预扣税。这个流程很不容易；证明国税局系统内有这个中国投资者的档案并应该获得全部30万美金的预扣税到中国投资者最终从国税局那里收到支票！这需要给国税局提交各种税务申报表，打很多电话以及后续文书回应等，但是我们可以帮助外国投资者成功获得几年前售房的预扣税。   在DIRECTS(国内,国际房地产交易税务服务公司)，我们可以帮助外国投资者从国税局成功追回几年前根据美国房地产税收法 (FIRPTA) 所扣押的预扣税，即使您认为这些钱已经没希望拿回来。我们会在博客的第二部分进一步讨论。  

作者：Michael W. Brooks 律师和 Angela Li 我们在第一篇博客中提到使外国房地产投资者避免向国税局缴纳增值税并在税法1031相同或类似资产交换(LIKE-KIND EXCHANGE)规定的时间内另外购置一栋相同价值的房屋的最好解决方案是进行国税局8288-B预扣税快速退还申请。办理程序需要在房屋结束交易前提交8288-B预扣税快速退还申请,同时产权过户公证公司在他们的信托帐户暂时托管这15%的预扣税大约4个月直到申请获得国税局的批准。回到我们以上的中国投资者准备进行1031相同或类似资产交换(LIKE-KIND EXCHANGE)的申请的例子，如果投资者在专业税务服务公司如DIRECTS的帮助下，在尔湾房屋交易结束前提交8288-B预扣税快速退还申请(同时也向国税局证明投资者准备进行1031相同或类似资产交换(LIKE-KIND EXCHANGE)的申请，因此出售尔湾房屋时不用缴纳任何税)，产权过户公证公司同意销售结束后在信托帐户托管预扣税几个月，中国投资者可以在税法1031相同或类似资产交换(LIKE-KIND EXCHANGE)要求的180天时间段内获得预扣税快速退税的批准，获得产权过户公证公司预扣税22万5千美金的退还并及时完成新港海滩房屋的购买。在产权过户公证公司的帮助下，中国投资者可以不用缴纳6万美金的增值税(同时也不用向国税局缴纳预扣税22万5千美金并要等到明年才可以申请退回)的情况下来及时购买一栋新港海滩房屋。 Michael W. Brooks 税务律师是国内, 国际房地产交易税务服务公司(DIRECTS)的董事长和创办人。DIRECTS是一家专门为外国房地产投资者提供各项税务服务的专业税务公司，包括协助产权过户公证公司办理外国投资者的预扣税快速退还申请及其它各项税务业务。DIRECTS目前在Arcadia, Irvine和Palm Desert都有办公室。公司电话：(626) 684-0428， 公司邮箱：info@directsllp.com 公司网址www.directsinternationaltax.com  

作者：Michael W. Brooks 律师 和 Angela Li 同美国公民一样，非美国公民和企业也同样适用于税法1031相同或类似资产交换(LIKE-KIND EXCHANGE)的条例。投资美国个人和商业房地产的外国投资者被允许延迟缴纳已经出售房产的增值部分的税，只需要投资者在出售房产后45天内选定一个新的“替代”房产并在出售房产后的180天内完成新房产的购买程序。例如：一位中国公民在Irvine(尔湾)购买了价值100万美金的房屋作为投资屋。3年后，尔湾房地产市场增值，有人出价150万美金要购买这位中国公民的房子。如果中国投资者直接出售房屋并没有做1031相同或类似资产交换(LIKE-KIND EXCHANGE)，投资者需要缴纳国税局大约6万美金的税(50万美金盈利减去大约10万美金房屋中介交易费等，剩下40万美金乘以15%的资本增值税率等于6万美金)。然而，如果我们的中国投资者在出售尔湾房产(“放弃房产”)后180天内在Newport Beach(新港海滩)购买另外一栋价值150万美金的房子(“替代房产”)，中国投资者可以通过进行税法1031相同或类似资产交换(LIKE-KIND EXCHANGE)立即避免向国税局缴纳6万美金的税。 但是外国投资者售房时15%(按照房屋售价计算)的外国人预扣税怎么办？产权过户公证公司必须上缴15%的预扣税因为中国投资者是外国公民？或者可以因为中国投资者准备进行1031相同或类似资产交换(LIKE-KIND EXCHANGE)而自动免除外国人投资美国房地产税收法(FIRPTA)的15%预扣税的规定？答案是产权过户公证公司仍然必须上缴15%的预扣税，即使中国投资者准备进行1031相同或类似资产交换(LIKE-KIND EXCHANGE)。一般来讲产权过户公证公司必须在房屋结束交易后20天内上缴15%的预扣税到国税局。在我们以上的例子中，出售尔湾房产时，产权过户公证公司必须扣押150万美金售价的15%也就是22万5千美金，正常程序是把这22万5千美金在房屋结束交易后20天内上缴到国税局。同时，我们准备进行1031相同或类似资产交换(LIKE-KIND EXCHANGE)的中国投资者必须在尔湾房子结束交易后的180天内完成价值150万美金新港海滩房屋的购买，投资者当然需要22万5千美金来完成购买。可是22万5千美金已经被缴纳到了国税局，并需要等到明年才能申请退回而因此来不及用于新港海滩房屋购买。所以中国投资者必须另外准备一笔22万5千美金用于购买新港海滩房屋，如果他有这笔多余现金的话。他也可以申请贷款。或者，也是最好的解决方案就是进行国税局8288-B预扣税快速退还申请，也是预扣税免进国税局的申请。 我们将在此博客的第二部分具体讲解怎样办理8288-B预扣税快速退还申请。