FIRPTA Tax Blog

作者: Michael W. Brooks (税务律师/DIRECTS 董事长) Angela Li (DIRECTS国际税务部经理)   即使几个星期前国税局 “要求” 超过一万名员工回去工作，但是很多国税局员工仍然不愿意回去。4月27日，国税局要求他们执行 “关键任务 “的员工复工。这个要求距离之前国税局要求他们的员工离开办公室有一个月。3月底，为了防止新冠病毒的传播，国税局让全国大约七万五千名员工回到家中。大约四万四千名在家中工作，而大约三万名仍然继续领工资但是不用工作。4月27日，国税局甚至以奖励津贴的方式吸引员工回来办公室，但是这个小额的奖励津贴作用不大，许多国税局员工仍然拒绝回到办公室。由于国税局不能保证每个办公室都能提供口罩((有一些办公室可以)，员工在当前疫情严重的情况下担心着自己的安全。   现在距离4月27日复工 “要求” 已经超过了2个星期，国税局仍然需要许多的 “志愿者”回去办公室。当前不清楚国税局是否会提供更高的奖励津贴(超过第一轮, 也就是短期内增加底薪的10%到15%)来进一步吸引之前决定不回办公室的员工复工。但是我们的预测增加的奖励津贴不足以让许多国税局员工自愿复工。国税局行政长官Chuck Retting上个月底告诉国会议员国税局有大约100名员工感染了新冠病毒，4名员工死于新冠病毒。国税局的员工(相同处境下的任何人)真的会在已经领了全额工资(很多不工作也可以领全额工资)的新冠病毒疫情下回到拥挤的国税局办公室工作吗？如果他们回去的话值得赞誉，但是我们怀疑有很多员工会愿意回去工作(即使提供额外津贴)。国税局或许不得不命令员工回来工作(真正的命令，而不是一个要求)以便完成2020年的退税工作，但是这样的命令并不容易执行。   我们公司DIRECTS专注于帮助在美国售房的外国客户获取2019年(或之前年度)的售房预扣税，或为2020年卖房的外国客户办理联邦预扣税快速退还申请，并为外国售房客户办理税号，这是我们公司唯一业务因此非常精专。即使我们帮助在美国各州售房的外国客户办理退税, 但是我们服务的大部分外国售房者主要出售位于加州的房产(例如洛杉矶，圣盖博谷地区，橙郡，和棕榈泉地区)。我们主要依赖于国税局的两个(特别办理外国客户)的办公室恢复工作效率。国税局最重要的办理 “外国人投资美国房地产税收法”外国售房者税务的办公室在犹他州的Ogden-国税局“外国人投资美国房地产税收法”工作总部。这是审批联邦预扣税快速退还申请书(8288-B)的办公室。我们依赖的另外一个国税局办公室位于得克萨斯州的Austin, 这个办公室办理外国人的税号和报税及退税。目前这两个办公室在员工复工的问题上都面临巨大的挑战，由于当地严重的新冠病毒疫情和居家令的限制。我们看到国税局高层面临着公民的退税需要及时办理 – 但是他们又怎么在为了保护公众安全的地方居家令限制下要求员工回到办公室工作 (例如即使5月1日得克萨斯州宣布了开放，但是Austin在5月8日宣布延长了居家令限制)？最新的情况是自6月1日起，国税局宣布得克萨斯州的Austin办公室的员工和 犹他州的Ogden办公室的员工回到办公室工作，但是这些员工会面临之前积压的大量申请及报税需要处理。   外国售房者为了成功申请大额15%预扣税退还时必须提交纸质报税申请, 不可以是电子报税。我们认为处理这些报税/大额退税只能在国税局办公室完成，而不能通过在家里办公完成 (关于具体原因，可以参考我们之前的博客)。整个退税过程目前很混乱…我们也不认为短期内会有解决方案。

Despite the IRS “ordering” over 10,000 employees back into IRS offices a couple weeks ago, it appears many IRS employees have respectfully declined to follow this IRS directive. Recall on April 27, the IRS ordered its “mission critical” employees back into the IRS offices. This request for employees to return…

Following up on DIRECTS’ most recent blog post, where I discussed the concerning issue of IRS employees who had become frightened to go into the (cramped) IRS offices and do work which I really believe can only be accomplished in their offices, the story has taken a profound and potentially…

Coronavirus safety concerns at IRS refund processing offices has forced the IRS to limit the amount of employees at the offices it dedicates to processing  taxpayer refunds.  The IRS is taking several steps due to the fears and concerns of its employees regarding the coronavirus outbreak, including eliminating in-person visits…

作者: Michael W. Brooks (税务律师/DIRECTS董事长) Angela Li (DIRECTS 国际税务部经理) DIRECTS/国内, 国际房地产交易税务服务公司专门为在美国投资房地产的外国客户提供预扣税退还服务，这是我们公司的唯一业务。以下是我们关于2019年预扣税退税的一些见解。 2019年国税局需要6到8周时间批准外国售房者的税号申请 在专业税务服务公司如DIRECTS提交正确的美国纳税人身份号申请后的6到8周，国税局会发予售房者税号。在正常年度，国税局最快3周就可以发予税号。但是在2019年，税号申请到批复需要6到8周。请注意：当很多外国售房者的房屋进入产权交易过户公证公司的时候，这些外国售房者没有税号，按照国税局规定，外国售房者只能在房屋交易结束成功时申请税号。大部分在美售房的外国客户在房屋交易结束时没有税号，产权过户公证公司不能期待这些客户有税号。但是这些外国客户应该在房屋交易结束成功时提交(正确的)税号申请，否则他们今后在申请退回15%售房预扣税时会面临很大的困难。当前，外国客户在房屋交易结束时提交税号申请后，可以在6到8周收到税号。 国税局在2019年大约需要3到4个月批准预扣税快速退还申请 8288-B预扣税快速退还申请是外国售房者避免把规定的15%(房屋售价x15%)的预扣税在房屋交易结束时交到国税局的理想办法(如果15%预扣税(房屋售价x15%)被交到国税局，外国售房者至少要等一年半的时间或更久才能从国税局拿回退税-很多客户永远都没有拿回预扣税!)当外国售房者在专业的税务服务公司如DIRECTS帮助下向国税局递交8288-B预扣税快速退还申请时,产权过户交易公证公司必须同意托管15%预扣税(不交到国税局，也不给售房者),然后等到国税局批准外国卖房者不欠15%的预扣税申请，在2019年，国税局一般会花费3到4个月时间来批准预扣税快速退还申请。根据我们的经验，这是正常的等待时间。因为年初的政府关闭，我们本来担心预扣税快速退还申请审批时间在2019年会延长，但是国税局仍然保持了3到4个月的审批时间。经过3到4个月的等待，产权过户交易公证公司(大部分的情况下)会把全部或几乎全部的15%预扣税直接退还给外国售房者(这个预扣税永远没有被交到国税局)。 2019年外国售房者如果没有美国银行账户时他们在接收退税时会遇到的问题 很多外国售房者在卖房后的第二年期待着从国税局的大额退税(房屋售价的15%,假设在售房时这些外国售房者没有提交8288-B预扣税快速退还申请)和加州政府的退税(房屋售价的3.3%)。外国投资者从国税局和加州政府接收退税时最简单的方法是直接退还到他们的美国账户上-但是这个选择只适用于外国投资者有有效美国账户的情况(我们很惊讶的发现很多外国投资者售房后没有保留美国账户)。如果售房者没有美国账户，国税局和加州政府将邮寄支票给居住世界各国的售房者(支票是开给售房者的名字)。根据我们的经验，这种退税支票可以在其它国家的银行兑现，但是支票可以成功邮寄到售房者的地址吗？很多情况下，退税支票没有寄到外国售房者的地址(不管是美国邮局还是售房者居住国邮局的失误)。外国售房者可以申请再补寄一张退税支票(但是这至少需要几个月的时间)，而且重新申请补寄的支票是否又会被寄丢呢？当然有很大的机率。我们的经验是-外国售房者需要有美国的银行账户，或他们需要在报税申请文件里留一个美国邮寄地址(即使是申请开给售房者名字的退税支票被寄到售房者的亲属或朋友的美国地址)。 如果外国售房者是夫妻联名售房，他们必须每人要有美国银行账户(或美国银行的夫妻联名账户)，否则他们只能通过直接退还账户的方式收到一半退税。每名外国售房者只能申请退还本人名下份额的退税。这意味着，外国夫妻联名售房者，每人必须有自己的美国银行账户来接收国税局和加州的退税。一个只有丈夫名字或妻子名字的美国账户只能收到他们期待的一半退税。每名售房者必须有自己的美国账户来接收直接退税(比邮寄支票的方法更好)，或申请开一个美国银行的联名账户来接收退税。                  

By Michael W. Brooks, Esq. At DIRECTS, all we do is deal with foreign seller (of US real estate) withholding tax issues (all day, every day).  Here are some observations from 2019…. IRS Issuing ITIN’s for Foreign Sellers of US Real Estate in Around Six to Eight Weeks in 2019…

By: Michael W. Brooks, Esq. Purchases of US real estate by non-US (foreign) persons slowed considerably during the period of April 2018 to March 2019, per a recent report issued by the National Association of Realtors entitled “Profile of International Transactions in U.S. Residential Real Estate 2019”. This report generally…

作者：Michael W. Brooks (税务律师/DIRECTS董事长) Angela Li (国际税务部经理) 在美国售房的外国投资者可以通过以下两种方法中的一种获得预扣税退还。第一种方法，也是最好的方法，外国售房者雇佣非常非常有经验的律师或会计师来准备一种叫做8288-B(预扣税快速退还)的申请。外国售房者需要产权过户公证公司 (西海岸通常使用的产权过户公证公司)在他们公司的信托账户暂时托管 (不缴到国税局)，如果售房者在房屋交易结束前提交了正确的预扣税快速退换申请，产权过户公证公司被允许可以暂时托管。在正常的年度，如果申请者的文件准备是正确的 (仅仅是 “如果”), 国税局或许在4个月左右返还预扣税。但是今年，因为政府关闭导致的延误，我预测退税至少需要4到7个月的时间。例如，加拿大客户在2019年3月以 $530,000的价格出售了棕榈泉的房子 (之前的买价是 $550,000,因此是净亏损出售)，产权过户公证公司依照外国人投资美国房地产税收法(FIRPTA)的规定需要扣除 $79,500的预扣税，通过一份正确准备的8288-B申请，国税局会在4到7个月的时间批准退还$79,500的预扣税(在非政府关闭的正常年度可能只需要4个月或更短时间)。8288-B申请仍然将会允许售房者在4个月收到全部的$79,500的预扣税，在等待申请批准的时间里，这笔预扣税永远没有缴到国税局而暂时在产权过户公证公司的信托账户推管 -这是正确的办理方法。即使8288-B的申请在2019年度可能需要更长时间的批准，这仍然是最好的办法。不要让预扣税交到国税局因为不可预测的情况会发生，请看如下的详述… 正常的退税(通过报税的方法)在2019年可能需要等待很久,很久的时间 许多出售美国房产的外国售房者在房屋结束交易时在不清楚到底发生什么的情况下已经有15%的预扣税被交到了国税局。如以上的例子假设我们的加拿大售房者在2018年3月出售了他在棕榈泉的房子(例子中的其余内容不变)，在房屋结束交易时产权过户公证公司上缴了$79,500预扣税到国税局。是的，加拿大客户现在可以提交报税，但是这个申请可以使他顺利拿到退税吗？首先，请记住国税局里有很多在2019年初政府关闭时提交的各类退税申请和文件。国税局难道不需要在审阅2019年提交的退税前先处理政府关闭期间积压的申请吗？如果国税局不得不在审阅新提交的退税申请前先处理政府关闭5个星期时提交的申请 (我们不确定是否是这种情况)，这会需要至少几个月的时间来赶上进度。然后这里也存在着必须要面对的ITIN(美国纳税人身份号)申请的问题。如果加拿大售房者在房屋交易结束时没有提交税号的申请并最终成功收到税号，现在在报税的时侯他必须也同时提交税号的申请。国税局的税号部门又会面临什么问题呢？数以千份的以前在政府关闭期间提交的税号申请等待批阅(税号申请是很复杂的申请)，谁也不知道国税局会需要多长时间来完成以前积压的税号申请(在政府关闭期间国税局照旧接受税号申请的提交)。没有相匹配的税号，这个延误会导致国税局退税部门不能确认这笔预扣税真正属于这名加拿大售房者(因此不能确认国税局里有这名加拿大客户的预扣税$79,500)。加拿大客户报税时需要先拿到税号，然后国税局才会考虑是否有欠这名客户的预扣税$79,500。在出售房屋一年半后才取得税号会导致这名急于拿回预扣税的加拿大客户的退税过程变的很挑战。这种在时间上的不匹配会导致国税局很难在正常的时间内退还这名加拿大客户的预扣税，甚至永远不能退还预扣税！再加上政府关闭导致的国税局内部延误会导致预扣税退还的过程更加复杂，我们面临着真的混乱。 谁也不知道2018和2019的售房者什么时候可以收到他们的预扣税。我打赌会需要很长时间。

作者: Michael W. Brooks (税务律师/DIRECTS 董事长) Angela Li (国际税务部经理) 美国政府终于在1月28号结束了长达5个星期的关闭。国税局恢复了正常工作. 但是这对于在2018年或以前在美国售房的外国投资者的大额预扣税申请退还意味着什么, 根据外国人投资美国房地产税收法(FIRPTA)外国售房者在房屋结束交易时上缴了房屋售价的15%预扣税到国税局？正常时间下，外国房地产投资者在当年售房时缴纳的15%预扣税，预计可能在第二年夏季可以收到预扣税退还 (基于投资者在擅长外国人房地产预扣税申请退还的专业税务公司例如DIRECTS的帮助下)。 但是在2018年底和2019年初，美国政府经历了5个星期的关闭，在此期间关闭的国税局依然收到了很多来自美国人和外国人的税务申请，信件以及其它各种请求。刚复工的国税局工作人员面对着很多堆积和积压的文件 (他们可能直接处理新的申请而不处理之前未打开信封的案子吗?) 此外，每年1月国税局内部会花很长时间来进行新员工(甚至是老员工)培训，因为每年税法比较上一年有变化，而国税局人员必须准备这些变化。因此即使政府关闭已经是过去式，很多税务专家预测2019年的政府关闭会导致退税时间发生严重的延误，在这种情况下，很多2018年或以前售房的外国投资者也期待着2019年收到他们的退税。这会对他们有影响吗？让我们一起探索。 政府关闭对于2018年在美国出售房屋的外国投资者预扣税退还的影响 一名加拿大人在2014年花费 $550,000在加州棕榈泉购买了一栋房屋，2018年3月以 $530,000的价格出售了这栋房屋，产权过户公证公司在交易结束的时候上缴了房屋售价15%的预扣税$79,500到国税局，而现在这名加拿大人迫切希望拿回这笔全额的预扣税$79,500。或者是一名来自中国的房地产投资者几年前在加州尔湾花费了$1,000,000 购买了一栋房屋，2018年5月以 $1,200,000出售了这栋房屋。位于尔湾的产权过户公证公司在2018年5月交易结束的时候上缴了$180,000预扣税到国税局, 但是扣除了售房佣金，产权过户费用和新装修厨房的费用，这名中国投资者只有$100,000的净盈利只需要缴纳$15,000 (国税局最低等级的净收益的税率是15% X 净盈利$100,000)的税给国税局，因此理应拿回 $165,000 ($180,000 – $15,000 = $165,000)的多余预扣税。这些外国投资者什么时候能拿回他们2018年售房的预扣税？我的猜测-因为1月政府关闭，这会需要很长的时间。为什么？1月政府关闭导致了每个人的通信积压。繁忙的国税局工作人员或许要先审阅这些积压的通信然后再处理退税；在正常的年度外国售房者的预扣税退还并不在国税局最优先处理的清单上(这些预扣税在美国财政部，不确定他们要紧急将这些预扣税发出)；最后，外国人投资美国房地产税收法FIRPTA有关的预扣税退还程序是很复杂的，国税局不会将预扣税退还，如果每一个申请步骤做的不完美 (如果申请程序不对的话国税局会保留这些预扣税)…这些事实我认为有一些危险 (对于2019年外国房地产投资者收到预扣税退还的速度)。让我们在这篇 博客的第二部分继续讨论…

The Tax Recovery Process(es) for Foreign Sellers of US Real Estate Will Take Much, Much Longer in 2019  (Part 2) By Michael W. Brooks, Esq. The Quick Refund Method Will Take Longer in 2019 Foreign sellers of US real estate can obtain their withholding tax back from their real estate…