Articles Posted in FIRPTA Withholding Taxes

作者：Michael Brooks 美国政府已经关门停摆超过一个月，这意味着在2025年10月期间，许多联邦政府雇员都没有上班。然而，仍有部分联邦政府雇员在过去一个月中继续工作（尽管他们没有工资），因为他们被认定为“关键人员”（essential workers），因此即使在关门停摆期间无论是否发薪，也必须继续工作。那么，美国财政部下属的国税局在这种情况下处于什么位置？您现在是否可以致电国税局查询退税进度？在关门停摆期间，国税局是否仍在处理退税？是否仍在处理ITIN（美国纳税人身份号）？在关门停摆期间，国税局是否仍在接收并处理外国卖主缴纳的卖房预扣税款和预扣税文件8288与8288-A？请注意，预扣税文件及相应的预扣税款必须在交易完成后20天内提交给国税局，否则可能面临巨额罚款。因此，即使在政府关门停摆期间，理论上仍应该有国税局工作人员在接收并处理这些预扣税文件与预扣税款，对吗？这些问题难以给出确定的答案。根据我们DIRECTS公司专门为外国售房者申请预扣税退税的多年经验，我们回顾一下2025年10月期间（美国历史上最长联邦政府关门停摆的首月）外国售房者的预扣税退税的相关情况。 目前可以致电国税局查询退税状态吗？ 您可能会惊讶地发现，在2025年10月期间，国税局仍然有工作人员接听电话。您（或我们代表您）致电国税局可能需要等待很长时间（通常超过一小时，甚至两小时），有时电话自动语音会提示当前来电过多、无法接通，但总体而言，即使在政府关门停摆期间，国税局在10月份仍有人在接听电话。这意味着部分国税局员工仍在工作！需要注意的是，您电话中接触到的国税局工作人员通常只是提供退税状态更新的客服人员，而非实际处理退税的工作人员。他们只能告知您的预扣税退税进度，并在退税延迟时告知原因（例如是否需要补充文件）。在之前2018年政府关门停摆事件期间，我们记得国税局电话系统完全无人接听；在2020年新冠疫情期间，国税局也曾长时间停工。但截至目在2025年10月的政府关门停摆期间，情况并非如此。只要您有耐心, 并且（至少目前）只想通过国税局工作人员了解您的退税进度，我们确实已在10月份成功帮助一些外国客户联系了国税局，并获取了外国客户退税状态的最新进展。 国税局在2025年10月关门停摆期间是否真的仍在处理退税？ 令人意外的是，答案似乎是肯定的——我们确实有外国客户在2025年10月期间收到了退税。这些退税申请是否在10月前已被批准，仅在10月发放？这点无法确定。但根据部分外国客户在10月下旬才收到退税的事实来看，似乎在关门停摆期间仍有部分退税处理在进行。当然，退税处理的速度与数量明显不如关门停摆前。我们相信大部门国税局退税处理人员在停摆期间未上班。我们也有若干外国客户的退税明显延迟（部分外国客户已等待相当长时间），这些复杂或延误的案例在10月并未得到解决。因此，国税局当前的退税处理效率明显低于关门停摆前。不过，至少对于我们的非美国客户而言（DIRECTS的客户全部为外国售房者），国税局在关门停摆期间仍在处理部分退税，使得此次关门停摆在目前看来，比以往的政府关门停摆情况略为乐观。 国税局在停摆期间是否仍在处理ITIN（美国纳税人身份号）？ 可以看出一个趋势——答案再次是肯定的。我们有客户在2025年10月获得了ITIN，这表明位于德克萨斯州奥斯汀的国税局办公室（负责ITIN处理）仍在运行部分业务。当然，ITIN的处理速度远不及正常水平，但至少并未完全停摆。部分处理总比完全停滞要好，不过可以确定处理进度有所放缓。 国税局是否仍在接收并处理售房预扣税文件8288及8288-A和售房预扣税款？ 截至目前，我们未发现任何迹象显示国税局在2025年10月停摆期间停止处理这些预扣税文件与预扣税款。Escrow/产权过户公司仍继续通过美国邮政系统寄送预扣税款（尽管2025年3月的行政命令已要求国税局以电子形式接收预扣税款）。但从我们掌握的情况来看，国税局仍接受通过邮寄方式的预扣税款的提交。 总结 尽管美国政府关门停摆带来了诸多负面影响，但根据我们DIRECTS在2025年10月的经验，国税局仍在有限程度上继续处理部分预扣税退税。如果关门停摆持续至2025年11月，这种有限程度的处理外国售房者的退税服务是否还能继续下去？我们目前尚不得而知。

For a month, the US federal government has been shut down, which generally means many federal workers have not been working in October 2025. But some federal workers have continued to work during the last month (even though they have not been paid), because they have been deemed “essential” and…

作者: Michael W. Brooks (税务律师/DIRECTS董事长)和Angela Li (MBA) 大约在几年前，我们开始注意到美国国税局(IRS)给大量外国房地产售房者提交的报税发出CP5071 或  CP5071C(以下统称为“CP5071”）。这种通知是针对于出售美国房地产并申请预扣税退税的外国人士。在2025年, 我们大约有三分之一的客(30%!)收到了CP5071（身份认证通知），而这些通知严重延迟了客户的退税时间。请注意，出售美国房地产的外国人士通常在等待到数万, 数十万美元(有时甚至高达数百万美元)的退税。因此, 如果退税过程因为身份认证而被延迟数月,甚至超过一年(在现在的情况下很常见)，这对急切等待退税的非外国人士来说无疑是非常令人困扰的。那么我们再来详细分析一下: 这些频繁发出的身份认证通知到底是怎么回事？为什么外国人要完成这项身份认证如此困难？ 在完成身份认证前, IRS不会审查外国人的报税 如果IRS认为纳税人需要进行身份认证, 那么在身份认证完成之前, IRS 根本不会查看其报税表。也就是说, 身份认证流程会引发一个可能长达数月的延迟。在此期间, 该份报税表就被“搁置”在IRS系统中, 直到纳税人完成身份认证。而外国报税人意识到自己需要进行身份认证, 有时也需要几个月的时间。因为从IRS生成通知信件, 到纳税人实际收到CP5071信件(外国人士接收IRS邮寄的信件本身就存在极大不确定性)这期间可能会耽误数月。更糟糕的是, 如我们下面将进一步说明的, 完成身份认证并非易事。而且只有在身份认证成功之后, IRS 才会开始审核实质性的退税申请(我们在其它文章中也提到过, IRS对外国人的预扣税退税流程本身就充满了障碍和延误, 处理时间可能已需数月）。而一旦“不幸”被选中进行身份认证, 就意味着正在等待大额退税的外国人士, 很可能会在原本就需要数月审批时间的退税流程, 再额外增加数月的延迟。 为什么完成身份证如此具有挑战性？ 外国人士要完成身份认证收到退税, 首先需要在IRS官网（IRS.gov）上创建账户。听起来很简单对吧？但对许多人来说，实际操作远比听起来复杂的多。以我们的一些年长客户为例, 创建任何形式的线上账户都可能是非常困难的任务。 此外，根据我们的经验, 许多收到CP5071通知的外国人士, 通常并不在美国境内居住, 这给身份认证带来了哪些问题呢？ 首先, 在IRS.gov上创建账户时, 需要能接收IRS的电子邮件并完成账户激活流程。如果该纳税人身处的国家对互联网进行封锁或限制, 那么他/她可能根本无法顺利访问IRS网站或接收相关电子邮件。例如, 中国就是一个典型的例子—许多中国投资人士购买并卖出美国房地产, 但由于中国互联网的访问限制, 他们可能无法在中国境内创建IRS账户。他们可能需要前往香港(网络限制较少的地区), 或者使用VPN,才能成功访问IRS.gov网站并创建账户。…

 Executive Order 14247 President Trump’s Executive Order 14247 (“EO 14247”) was issued on March 25, 2025. EO 14247 provides that, starting September 30, 2025, “the Secretary of the Treasury shall cease issuing paper checks for all Federal disbursements inclusive of intragovernmental payments, benefits payments, vendor payments, and tax refunds,” So…

About a couple years ago we started seeing the IRS issue (in volume) IRS Notice CP5071 (“CP5071”) or IRS Notice 5071C to non-US persons who sold US real estate who were seeking their withholding tax refunds. In 2025, around three out of every ten of our (DIRECTS) clients (30%!!!) are…

作者: Michael W. Brooks (税务律师/DIRECTS董事长) 和Angela Li (MBA) 2025年2月，美国国税局（IRS）裁撤了大约7,000名员工（主要为近期新聘人员），裁员后IRS现有约90,000名员工。然而，根据2025年5月的多家新闻报道，IRS即将启动规模更大的裁员。据美联社（Associated Press）报道，IRS正在起草计划，通过裁员、自然流失和激励性买断相结合的方式，将其员工人数削减至一半。裁员幅度若真达到50%，即从90,000人缩减至45,000人，将对现行依赖人工操作的预扣税退税流程造成严重影响并显著放缓退税时间。我们对此来展开分析。 当前系统严重依赖人工操作 IRS目前采用的退税流程极其陈旧，依赖人工将非美国纳税人提交的预扣税支票(通常是大额的)与相应预扣税文件进行核对。这些文件和预扣税支票通常是在报税年度之前提交的，有时甚至在报税人提交税表的两年前就已提交至IRS。当前房地产预扣税的退税流程完全依赖于国税局工作人员的实效性。工作人员的减少给本来已经缓慢的退税过程带来更大的挑战。更关键的是，外国房地产交易的退税金额非常巨大— 并非类似一般美国1040退税中常见的类似1,500美元退税金额，外国售房者在出售美国房地产后通常可退回数万甚至数十万美元的预扣税款（有时可高达数百万美元）。当IRS员工人数骤减至一半时，这些大额退税怎么办呢？ 联系IRS国税局工作人员查询退税进度有多困难？ 您一直拿不回预扣税怎么办？您（或代表您处理报税事宜的税务公司如DIRECTS）通常需要打电话与IRS工作人员查询退税进度。但想电话联系到国税局工作人员并非易事：您可能需要等待长时间的电话排队，有时甚至需要等待2至3小时才能接通，某些情况下甚至可能需要等待数日才能联系到国税局工作人员 。这种情况在国税局大规模裁员后只会更加严峻。 即便最终接通电话，接线人员是否具备足够的外国房地产预扣税退税知识也是未知数。即使该工作人员对外国人退税过程了解，他们能提供的帮助也极为有限，通常仅限于以下几种回复： 通知您：退税申请正在处理； 通知您：税表目前处于审查阶段； 告知您：尚缺少某些关键资料，导致无法处理退税。 如果您需要补交文件，是否可以通过电话直接提交？也许可以，但多数情况下需要通过传真提交，甚至可能需要邮寄，这无疑进一步增加了不确定性和时间成本。 总而言之，拨打国税局电话查询退税进度是一项极具挑战的任务。如果未来国税局员工减至当前的一半，联系工作人员可能变得近乎不可能——或许以后拨打国税局电话需等待5小时以上，甚至需依赖系统回拨服务等待数日才能获得回复。 当前房地产预扣税退税流程为何如此繁琐？ 国税局当前使用的退税系统部分仍基于上世纪60年代的技术和流程，数十年来未有实质性改革。造成流程复杂的原因主要有以下几点： 身份识别困难 多数外国卖家在房产交易成交之日并未拥有美国社会安全号码（SSN）或美国纳税人税号（ITIN）。他们通常只能在成交后申请税号/ITIN，而无法预先申请。因此，15%的预扣税（按成交总价计算）常常在没有纳税人税号的情况下直接缴入IRS国税局系统，难以与具体纳税人账户进行匹配。 IRS接收预扣税困难 国税局在确认其是否收到预扣税方面效率很低。我们曾多次致电IRS，与其工作人员反复核对支票的相关信息（该支票已被IRS兑现），但工作人员依然无法在系统中“找到”这张支票。这种情况令人难以置信。 预扣税款与外国卖房者账户关联困难 即使IRS承认已收到税款，下一步还需将其与具体外国卖家的账户建立关联，这一过程也常常出现问题——即便该外国卖家拥有税号，也未必能顺利完成匹配。 其他复杂因素 身份验证流程的日趋严格，可能导致退税进一步延迟； 税表本身可能被选中审计（audit）； 国际邮件的安全问题日益突出，退税支票频繁丢失或遭窃。 因此，即使一切顺利，退税流程也可能耗自提交后一年甚至更久；当然在极为顺利的情况下也可能仅需几周时间。这是在现有9万员工情况下的效率。 展望未来：人员减半后，退税将变得更加复杂与漫长 目前的退税流程高度依赖人力处理，本身已经是一个复杂、落后且易出错的系统。在这样的基础上大规模削减人员，无疑将导致退税申请难上加难。我们实在难以理解，在如此依赖人工、平均退税周期已达一年之久的体系下，如果IRS员工人数减半，这一流程如何还能运作得下去。 DIRECTS每年为来自全球近千名的外国售房者成功退回大额预扣税，这是我们唯一业务，尤其擅长办理各种复杂情况下的大额退税，我们随时关注政府的最新情况并调整策略已便成功帮助外国售房者拿回大额退税。  

In February 2025 the IRS terminated approximately 7,000 (mostly recently hired) employees (leaving the IRS with approximately 90,000 employees). But now in March 2025 news reports suggest the IRS will commence terminating an even larger number of employees. As recently reported by the Associated Press, “the IRS is drafting plans…

作者: Michael W. Brooks (税务律师/DIRECTS董事长) 和Angela Li (MBA) 我们/DIRECTS 每天都在致力于帮助外国投资者获得从美国房地产出售时被国税局扣走的大额预扣税退税。这(通常)不是一个简单的过程, 也不是一件容易的工作, 因为申请大额退税, 经常会面临风险, 一步走错, 满盘皆输。我们所做的努力, 包括需要经常致电美国国税局(也包括加州政府) 以跟进滞留退税申请。国税局经常会要求我们重新提交特定的文件 (甚至重新提交整个纳税申报表) 以便他们审阅, 这种情况可能会使退款过程延迟数月。有时他们会告诉我们，外国售房者的 ITIN/美国税号最近过期了, 这也会导致退税延迟数月,甚至更久。因此, 在这种背景下, 我们对于 2024 年国税局向我们的一些外国投资者客户发出的国税局 5071C通知 (针对于他们提交的2023 年的 IRS 税表 1040-NR)并不惊讶。这种通知叫做“身份安全任证”通知，处理起来并不容易，因为在外国售房者按照国税局的规定成功完成验证其身份之前，国税局不会退还一分钱。美国国税局刚刚为试图获得大额预扣税退税的外国售房者增加了另一个(重大)障碍。 什么是 IRS 5071C身份安全认证通知？ 在 DIRECTS 向国税局提交纳税申报表，要求退还非美国卖家的预扣税款时(全部或部分…取决于外国卖家房地产销售的净利润)，美国国税局 (IRS) 不仅没有发送退税给我们的外国客户, 而是会发送一份通知, 该通知指出国税局 (IRS) 需要我们的客户/纳税人“认证您的身份和纳税申报表”。OK，我们该怎么做呢？5071C通知要求纳税人“在 IRS.gov 国税局网站登录并创建新的在线帐户”。现实是做为是一名非美国人,  国税局欠我 25万美元的退税，我却需要首先在国税局网站上创建一个新的在线帐户。如果我不会说英语怎么办？如果我不熟悉电脑和如何创建“在线帐户”怎么办？如果我居住的国家/地区因互联网受到所在国家/地区的限制而无法连接到国税局网站该怎么办？(这对我们的许多外国客户来说是一个真正的难题)。如果我做不到这一点，我是否会损失25万美元退税？（是的，外国纳税人必须在国税局网站成功认证其身份才能获得退税) 。此外，5071C通知指示我们，国税局要求纳税人提供政府颁发的带照片的文件证明（这意味着我们的非美国客户必须上传政府颁发的身份证明到国税局网站）。再说一次，如果我们的非美国客户无法熟练操作电脑，并且不知道如何将内容 “上传”…

We at DIRECTS spend each day working to help non-US persons obtain refunds of IRS mandated withholding taxes from US real estate sales. It is (often) not a simple process, not easy work, and there are frequently large refunds at stake. In our efforts, we are frequently required to call…

By: Michael W. Brooks (President DIRECTS) The revised IRS Forms 8288 and 8288-A became effective January 1, 2023. The Form 8288 and 8288-A are extremely important forms in any non-seller (of US real estate) transaction. Proper preparation of these forms can mean the difference in a non-US seller receiving their…