在美国售房的外国房地产投资者2019年的预扣税退税问题和趋势

作者: Michael W. Brooks (税务律师/DIRECTS董事长)

Angela Li (DIRECTS 国际税务部经理)

DIRECTS/国内, 国际房地产交易税务服务公司专门为在美国投资房地产的外国客户提供预扣税退还服务,这是我们公司的唯一业务。以下是我们关于2019年预扣税退税的一些见解。

2019年国税局需要6到8周时间批准外国售房者的税号申请

在专业税务服务公司如DIRECTS提交正确的美国纳税人身份号申请后的6到8周,国税局会发予售房者税号。在正常年度,国税局最快3周就可以发予税号。但是在2019年,税号申请到批复需要6到8周。请注意:当很多外国售房者的房屋进入产权交易过户公证公司的时候,这些外国售房者没有税号,按照国税局规定,外国售房者只能在房屋交易结束成功时申请税号。大部分在美售房的外国客户在房屋交易结束时没有税号,产权过户公证公司不能期待这些客户有税号。但是这些外国客户应该在房屋交易结束成功时提交(正确的)税号申请,否则他们今后在申请退回15%售房预扣税时会面临很大的困难。当前,外国客户在房屋交易结束时提交税号申请后,可以在6到8周收到税号。

国税局在2019年大约需要3到4个月批准预扣税快速退还申请

8288-B预扣税快速退还申请是外国售房者避免把规定的15%(房屋售价x15%)的预扣税在房屋交易结束时交到国税局的理想办法(如果15%预扣税(房屋售价x15%)被交到国税局,外国售房者至少要等一年半的时间或更久才能从国税局拿回退税-很多客户永远都没有拿回预扣税!)当外国售房者在专业的税务服务公司如DIRECTS帮助下向国税局递交8288-B预扣税快速退还申请时,产权过户交易公证公司必须同意托管15%预扣税(不交到国税局,也不给售房者),然后等到国税局批准外国卖房者不欠15%的预扣税申请,在2019年,国税局一般会花费3到4个月时间来批准预扣税快速退还申请。根据我们的经验,这是正常的等待时间。因为年初的政府关闭,我们本来担心预扣税快速退还申请审批时间在2019年会延长,但是国税局仍然保持了3到4个月的审批时间。经过3到4个月的等待,产权过户交易公证公司(大部分的情况下)会把全部或几乎全部的15%预扣税直接退还给外国售房者(这个预扣税永远没有被交到国税局)。

2019年外国售房者如果没有美国银行账户时他们在接收退税时会遇到的问题

很多外国售房者在卖房后的第二年期待着从国税局的大额退税(房屋售价的15%,假设在售房时这些外国售房者没有提交8288-B预扣税快速退还申请)和加州政府的退税(房屋售价的3.3%)。外国投资者从国税局和加州政府接收退税时最简单的方法是直接退还到他们的美国账户上-但是这个选择只适用于外国投资者有有效美国账户的情况(我们很惊讶的发现很多外国投资者售房后没有保留美国账户)。如果售房者没有美国账户,国税局和加州政府将邮寄支票给居住世界各国的售房者(支票是开给售房者的名字)。根据我们的经验,这种退税支票可以在其它国家的银行兑现,但是支票可以成功邮寄到售房者的地址吗?很多情况下,退税支票没有寄到外国售房者的地址(不管是美国邮局还是售房者居住国邮局的失误)。外国售房者可以申请再补寄一张退税支票(但是这至少需要几个月的时间),而且重新申请补寄的支票是否又会被寄丢呢?当然有很大的机率。我们的经验是-外国售房者需要有美国的银行账户,或他们需要在报税申请文件里留一个美国邮寄地址(即使是申请开给售房者名字的退税支票被寄到售房者的亲属或朋友的美国地址)。

如果外国售房者是夫妻联名售房,他们必须每人要有美国银行账户(或美国银行的夫妻联名账户),否则他们只能通过直接退还账户的方式收到一半退税。每名外国售房者只能申请退还本人名下份额的退税。这意味着,外国夫妻联名售房者,每人必须有自己的美国银行账户来接收国税局和加州的退税。一个只有丈夫名字或妻子名字的美国账户只能收到他们期待的一半退税。每名售房者必须有自己的美国账户来接收直接退税(比邮寄支票的方法更好),或申请开一个美国银行的联名账户来接收退税。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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